Pólizas bancarias
Es uno de los documentos más frecuentes del tráfico mercantil y financiero de las entidades de crédito. Mediante ellas se conceden, préstamos, créditos, líneas de avales, de descuento, leasings, rentings, factorings, confirmings, etc. a clientes, ya sean éstos personas físicas o jurídicas.
Pueden llevar garantías personales (avales) o pignoraticias (cuentas, IPFS, fondos, valores, etc), pero no la garantía hipotecaria, que debe instrumentarse en escritura pública.
A diferencia de las escrituras públicas, estos documentos vienen redactados por el banco, normalmente en modelos estandarizados para cada tipo de operación.
Para formalizarlas solo es necesario que los firmantes acudan a la notaría con su Documento Nacional de Identidad y, en el caso de personas jurídicas o representantes de otras personas físicas, con las escrituras que acrediten su representación.
Su firma suele ser muy rápida, pues los datos de las representaciones que pudiera haber, tanto de la entidad de crédito como de sus clientes, se pueden hacer constar en la diligencia de intervención del notario sin necesidad de que ésta sea firmada por las partes. Una vez firmada la póliza, la notaría se encarga de todos los trámites y del envío de los testimonios o traslados de papel de las pólizas intervenidas al banco para su entrega al cliente.
Compraventas e hipotecas
La compraventa de un inmueble y su financiación, normalmente a través de un préstamo hipotecario, es uno de los actos que las personas consideran más importantes en su vida; algunos dicen que “te casas con un banco para 30 años”.
Siendo ello cierto, nosotros podemos ayudarle para que le resulte muy fácil hacerlo.
Para realizar una escritura de compraventa es necesario:
- Los datos y documentos de identificación de compradores y vendedores.
- Los datos de identificación de la finca, normalmente las escrituras de compra.
- Los datos del precio y la forma de pago.
- El certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad.
- Los últimos IBIS de que dispongan.
- Certificación energética.
- Es importante que nos hagan saber cuál es su régimen económico matrimonial, y traigan en su caso la escritura de capitulaciones y los datos de inscripción en el Registro Civil.
- Y si la finca se encuentra o no arrendada. En caso de que esté arrendada en conveniente traer el contrato de arrendamiento.
Nosotros podremos obtener las certificaciones registrales de cargas, y estudiar, en su caso, su cancelación.
En cuanto al préstamo hipotecario, actualmente la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito hipotecario establece para las personas físicas que hipotequen inmuebles de uso residencial, ya sean éstas el prestatario, el fiador o el hipotecante no deudor, con carácter irrenunciable, una serie de normas de protección del prestatario. Los trámites que suponen estas normas pueden parecer complicados, pero son sumamente sencillos:
- El prestamista debe entregar al prestatario una serie de documentos que le permitan estudiar y valorar el préstamo que le han ofrecido, así como comparar distintos préstamos que puedan ofrecerle.
- Esta documentación debe serle entregada a usted y remitida al notario que usted haya libremente elegido por medios telemáticos con una antelación mínima de 10 días naturales respecto de la firma de la escritura de préstamo.
- Es importante que sepa que usted puede elegir el notario que quiera en España, pues en la actuación notarial existe el principio de libre elección de notario.
- Antes de la firma del préstamo, por lo menos un día antes, deberá acudir al notario para que éste verifique que se le han suministrado todos los documentos que exige la Ley, se han cumplido los plazos y le informe de todas las cláusulas específicas contenidas en los documentos que le han enviado. Usted podrá hacerle al notario cuantas preguntas considere oportunas para conocer todos los términos de la operación. Tras ello, deberá completar un test que tiene por objeto concretar la documentación y la información que ha recibido. De todo lo anterior el notario levantará acta, que no generará coste arancelario alguno.
Queremos hacerle saber, por la experiencia que tenemos en este tipo de actas, que todas han supuesto un encuentro muy cordial con el notario, quien ha puesto a su disposición, conocimientos jurídicos y prácticos, y amplios conocimientos de la matemática financiera que comportan los cálculos de los préstamos hipotecarios.
A la hora de la firma, bastará con que traigan:
- Además de sus documentos identificativos y, en caso de que se actúe en representación, las escrituras de apoderamiento o de nombramiento de cargos.
- Los títulos de propiedad de las fincas que se hipotequen, salvo que éstas se adquieran en el mismo acto.
- Cuando el régimen matrimonial sea diferente al legal, las Capitulaciones Matrimoniales y sus datos de inscripción en el Registro Civil.
Herencias
La escritura de aceptación y partición de herencia es un documento complicado, y a veces emotivo, pues supone el traspaso de los bienes materiales de una persona a sus herederos, y en la mayoría de los casos la liquidación de la sociedad de gananciales que el causante mantenía con su cónyuge.
Para tramitar una herencia es necesario aportar una serie de documentos, hacer un inventario y avalúo de los bienes de la herencia. También es conveniente saber cuál será el destino que queramos dar a éstos.
Nosotros le ayudaremos a realizarla y le asesoraremos sobre la mejor manera de distribuir los bienes y sus implicaciones fiscales, tanto en el Impuesto de Sucesiones como en el llamado Impuesto de Plusvalía Municipal, que a veces es más gravoso que el de Sucesiones. Incluso podemos obtener para usted algunos de los documentos necesarios para la herencia, tal como el certificado de actos de última voluntad y el testamento del causante.
Los documentos necesarios son:
- Certificado de defunción
- Certificado del registro de actos de última voluntad
- Testamento o declaración de herederos.
- Datos del causante y de los herederos.
- Títulos de propiedad de los bienes: escrituras de fincas, escrituras de sociedades, etc
- Recibos de IBIS de los inmuebles.
- Certificaciones bancarias de valores mobiliarios, cuentas y fondos de inversión que sean objeto de la herencia.
- Relación y justificación de las deudas del causante.
Donaciones
Un acto que se hace muy frecuentemente en notarías es la donación, ya sea ésta de dinero o de bienes.
Parece muy sencillo donar, pero hay algunos elementos que tienen mucha trascendencia a la hora de hacerlas.
Lo primero, el lugar donde se ha de liquidar el Impuesto de Donaciones, pues las diferentes Comunidades Autónomas tienen diferente normativa fiscal. Así, las donaciones de dinero o bienes no inmuebles tributan donde reside el donatario, pero las de inmuebles en el lugar donde está situado el inmueble. Esto tiene gran importancia, en Madrid el Impuesto de Donaciones entre ascendientes, descendientes y cónyuges está bonificado al 99%, incluso al 100% en el caso de donaciones para adquisición de primera vivienda hasta el límite de 250.000 euros, mientras que en otras Comunidades se puede tributar a elevados tipos de gravamen o se deben cumplir determinados requisitos particulares para tener algún tipo de bonificación.
No hay que olvidar que, aunque las donaciones parezcan casi exentas de tributación por el Impuesto de Donaciones, tributan por otros impuestos, tales como el llamado Impuesto de Plusvalía Municipal y por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia patrimonial que pudiera haberse generado. Es un tema complicado esta fiscalidad, pues existen exenciones en caso de transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, exenciones por reinversión en vivienda habitual o por inversiones en rentas vitalicias, con sus límites y requisitos, y unas reducciones en el cómputo de la ganancia patrimonial derivada de la aplicación de los antiguos coeficientes de abatimiento, también con sus límites y requisitos.
Es esencial tener en cuenta que para que la donación pueda acogerse a las bonificaciones o reducciones fiscales establecidas se exige que se formalice en escritura pública, y en el caso de las donaciones de dinero que se justifique el origen de los fondos donados.
Para firmar la escritura, deberán aportar:
- DNI de donantes y donatarios.
- Copia de la transferencia realizada (que debe ser reciente) o de las escrituras del bien donado.
- También recomendamos traer el libro de familia que acredite el parentesco.
Poderes
El otorgamiento de un poder es quizás el acto que con más frecuencia se hace en las notarías.
Para otorgar un poder basta con venir a la notaría con el DNI y, en caso de Personas jurídicas o representantes de personas físicas, con las escrituras que acrediten las facultades para otorgar el poder.
Evidentemente, es importantísimo saber a quién se va a dar el poder y cuáles son las facultades que vamos a conceder.
Y recalco lo anterior, pues es habitual que las personas tiendan a dar poderes generales demasiado amplios, cuando podrían ser poderes para cosas concretas, lo que en ocasiones y ante un mal uso del poder ha provocado problemas importantes. Creo que los notarios debemos advertir de la trascendencia que tiene un poder: se requiere multitud de documentos para vender una pequeña plaza de garaje, y se le da facultades a un tercero para que pueda disponer de todos nuestros bienes con un simple poder.
En los poderes es normal prever la autocontratación o la colisión de intereses. Su simple enunciación revela su importancia “colisión de intereses”.
También hay personas que otorgan poderes con la facultad de avalar a terceros o la de donar. Puede ser que ello sea parte de lo que se pretenda hacer con el poder, pero también puede ser un problema de futuro. No hay que olvidar que, aunque como han dicho los tribunales el notario no puede apreciarlo al dar el poder ni al ser utilizado el poder, pues ello es competencia de los tribunales, éste ha de utilizarse en beneficio del mandante y, precisamente, la donación es un acto en el cual puede ser difícil justificar el beneficio del mandante.
Hoy día es frecuente que las personas mayores o aquejadas de alguna enfermedad grave den poderes en previsión de incapacidad. Es lo que se conoce como poderes preventivos. En todas las escrituras el otorgante debe acreditar su capacidad al notario; pero en estos poderes el juicio de capacidad que siempre ha de hacer el notario se convierte en un tema especialmente vidrioso, pues a veces se acude al notario cuando ya el otorgante no tiene facultades para otorgar el poder, y el notario ha de denegar la autorización del mismo.
Testamentos
El testamento es otro de los actos que más frecuentemente se hace en las notarías.
Siempre es recomendable hacer testamento porque, además de evitar tener que hacer tras el fallecimiento del causante la correspondiente declaración de herederos, permite ampliar el usufructo al cónyuge, mejorar a los descendientes que se desee, hacer legados y reconocer determinados hechos de los que el testador quiera dejar constancia.
Para otorgar un testamento basta con venir a la notaría con el DNI.
Es importante que, previamente a su otorgamiento, el testador tenga una entrevista con nosotros, pues dada la complejidad del Derecho de Sucesiones y la multitud de Instituciones que recoge, se pueda, además de valorar su capacidad para testar (son desgraciadamente frecuentes los casos en que la persona que viene a testar carece ya de la capacidad necesaria para ello), conocer cuál es su verdadera voluntad y buscar las mejores fórmulas testamentarias para que el testamento refleje su voluntad.
Declaración de Obra nueva y División Horizontal
Cuando se construye una casa en un terreno es necesario declarar la edificación mediante la escritura de declaración de Obra nueva. Y si, en lugar de tratarse de una sola vivienda, se trata de un edificio con varias, también será necesario hacer la escritura de División Horizontal para que cada elemento de la misma (diferentes pisos, plazas de garaje, locales, etc) sea una finca independiente, y se constituya una Comunidad de Propietarios con sus correspondientes estatutos.
Están muy reguladas en las Leyes del Suelo, de Ordenación de la Edificación y los Reglamentos Hipotecario y el que desarrolla las normas complementarias para la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.